สล็อตเว็บตรง หัวข้อสนทนาล่าสุดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยเกี่ยวกับความเป็นไปได้ที่การผิดนัดชำระหนี้ในโรงแรมคอนโดหรือภาคการลงทุนจะส่งผลกระทบทางลบต่ออุตสาหกรรมนี้ได้อย่างไร
จากประสบการณ์สองทศวรรษของฉันเองกับC9 Hotelworksในที่อยู่อาศัยที่มีแบรนด์ในประเทศไทยและทั่วเอเชียแปซิฟิก ฉันคิดว่าการให้คำแนะนำแก่ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่คาดหวังเกี่ยวกับวิธีหลีกเลี่ยงการผิดนัดชำระหรือโครงการประเภทการลงทุนที่ผิดกฎหมายอาจเป็นประโยชน์ ไปเลย –
ผู้พัฒนาคือใคร?
จุดเริ่มต้นที่สมเหตุสมผลคือ ใครคือผู้พัฒนาโครงการ? ก้าวไปไกลกว่าเว็บไซต์และดูคำถามพื้นฐาน พวกเขาทำโครงการอื่นเสร็จแล้วและประสบความสำเร็จหรือไม่? ประวัติของพวกเขาคืออะไร? บริษัทเป็นนิติบุคคลที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ นักพัฒนาที่มีหลายโครงการภายใต้บริษัทเดียวกัน หรือบริษัทจำกัดส่วนตัวแบบครั้งเดียวจบ?
ในประเทศไทย ตัวกระตุ้นสำคัญที่จำเป็นต้องมีการตรวจสอบสถานะเพิ่มเติมคือหากการพัฒนานำหน้าโดยชาวต่างชาติ แล้วจะมีผู้ถือหุ้นชาวไทยรายสำคัญในโครงการนี้หรือไม่ หรือเป็นโครงสร้างผู้ได้รับการเสนอชื่อ? นี่ไม่ได้หมายความว่าในประเทศไทยไม่มีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติที่ดี แต่ในกรณีของโครงการผิดนัด การไล่เบี้ยมักจะจำกัดเฉพาะผู้ที่เป็นหุ้นส่วนสำคัญของไทยเท่านั้น หากใช้โครงสร้างผู้ได้รับการเสนอชื่อ ผู้ซื้อสามารถรับประกันว่าพวกเขามีทรัพยากรทางการเงินเพื่อดำเนินโครงการให้เสร็จสิ้นได้อย่างไร หนึ่งในธงสีแดงที่ใหญ่ที่สุดคือการทำให้มั่นใจว่านักพัฒนามีความสามารถทางการเงินที่จะเสร็จสมบูรณ์ มิฉะนั้นจะมีการจัดหาเงินทุนจากธนาคาร หากไม่เป็นเช่นนั้นและพวกเขากำลังมองหาเงินทุนสำหรับโครงการเกี่ยวกับกระแสเงินสดจากการขาย ปัจจัยเสี่ยงสำหรับผู้ซื้อก็สูงมาก
รับประกันผลตอบแทน ดีเกินจริง สำหรับผู้ซื้อที่กำลังมองหาคอนโด-โรงแรมหรืออสังหาริมทรัพย์ที่เน้นการลงทุน กลยุทธ์การพัฒนาการรับประกันผลตอบแทนคือการขายเทอร์โบชาร์จเจอร์ แม้แต่ผู้ซื้อที่มีประสบการณ์ซึ่งทำงานออกโครงการที่มีการกำหนดราคาผลตอบแทนเป็นส่วนหนึ่งของราคาขายยังมักจะเชื่อว่าพวกเขากำลังลดความเสี่ยงโดยได้รับอย่างน้อย 30-40% ของราคารวมภายใต้การค้ำประกัน?
พวกเขาผิดแค่ไหน ประการแรก ผู้ซื้อต้องเข้าใจว่าการรับประกันได้รับการสนับสนุนโดยบัญชี escrow หรือ trust หรือเพียงแค่ภาระผูกพันตามสัญญา? พวกเขาจำเป็นต้องรู้ด้วยว่าการค้ำประกันส่วนใหญ่มีอายุการใช้งานสองถึงห้าปี แม้ว่าในบางกรณีที่รุนแรง เราเคยเห็นโครงการที่เสนอเงื่อนไขสิบปี โควิด-19 ยังเป็นการทดสอบกรดสำหรับผู้ซื้อจำนวนมาก เนื่องจาก ‘เหตุสุดวิสัยมีผลทำให้การรับประกันเป็นโมฆะ หรือในบางกรณี เป็นเพียงการไม่ชำระเงินโดยนักพัฒนาซอฟต์แวร์เท่านั้น
การค้ำประกันเริ่มต้นไม่กี่หลังแปลเป็นผลตอบแทนระยะยาวของผลตอบแทนที่ใกล้เคียงกัน บ่อยครั้งเมื่อการรับประกันหมดอายุ การคืนสินค้าจริงมักจะล้มเหลวเหลือเพียงเศษเสี้ยวของจำนวนเริ่มต้นและความเป็นจริงกัด ธงสีแดงสำหรับการรับประกันผลตอบแทนคือเมื่อไม่มีการสนับสนุนผลตอบแทนที่ชัดเจนจากเครื่องมือทางการเงินและสัญญาระยะยาว ถ้ามันดีเกินกว่าจะเป็นจริงได้ ผู้ซื้อจำเป็นต้องเข้าใจว่าเมื่อนักพัฒนาใช้การรับประกันพวกเขาจะครอบคลุมจำนวนเงินโดยการทำเครื่องหมายทรัพย์สินหรือมิฉะนั้นจะไม่พร้อมที่จะสำรองผลตอบแทนเหล่านี้ในระยะยาวในกรณีของกระแสเงินสดติดลบ
ใบอนุญาตโรงแรม
อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยที่สัญญาว่าจะได้รับผลตอบแทนจากการเช่าจากโรงแรมหรือผู้เช่าชั่วคราว (รายวัน) จะต้องได้รับใบอนุญาตโรงแรม จากประสบการณ์ของเราในภาคส่วนนี้ เราได้เห็นสถานการณ์ต่างๆ มากมายตั้งแต่โครงการที่ส่งเสริมการเช่าประเภทโรงแรมอย่างคลุมเครือและไม่มีเจตนาที่จะได้รับใบอนุญาตโรงแรม ไปจนถึงผู้ที่มักไม่มีวิธีการทางกฎหมายในการได้มา เช่น บ้านพักตากอากาศบางแห่ง ที่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมายสำหรับใบอนุญาต
น่าเศร้าที่รหัสโรงแรมในประเทศไทยมักจะคลุมเครือ และการอนุญาตให้ใช้สิทธิ์ของโครงการจบลงด้วยการตีความที่แตกต่างกันไปตามจังหวัดและบ่อยครั้งในเขตเทศบาล คอนโดมิเนียมเป็นตัวอย่างได้รับอนุญาตให้ได้รับใบอนุญาตโรงแรมโดยสมมติว่าผู้ซื้อ 100% ยินยอมและการออกใบอนุญาตจำเป็นต้องเปลี่ยนการใช้โครงการจากที่อยู่อาศัยเป็นเชิงพาณิชย์ซึ่งสามารถทำได้เมื่อโครงการเสร็จสิ้นเท่านั้น
โดยสรุป ผู้ซื้อนอกแผนมีความเสี่ยงหากซื้อโรงแรมคอนโดมิเนียมหรือที่อยู่อาศัยที่มีตราสินค้าหากไม่มีใบอนุญาตโรงแรม เพื่อความเป็นธรรม นักพัฒนาไม่สามารถขอใบอนุญาตได้หากยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง การคุ้มครองที่ดีที่สุดสำหรับผู้ซื้อคือการทำให้แน่ใจว่าสัญญามีการรับประกันว่าจะได้รับใบอนุญาตโรงแรมภายในระยะเวลาหนึ่ง และหากไม่ยกเลิกการขายก่อนจะได้รับอนุญาตและคืนเงินเต็มจำนวน
ผู้ประกอบการโรงแรม สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่จัดการให้เช่าภายใต้โครงการโรงแรม พวกเขาต้องพิจารณาอย่างใกล้ชิดว่าใครเป็นผู้ดำเนินการ เป็นผู้พัฒนา มีการแต่งตั้งโอเปอเรเตอร์ระหว่างประเทศ หรือมีแผนอย่างไร? หากมีบริษัทจัดการ ผู้ซื้อจำเป็นต้องเข้าถึงข้อตกลงการจัดการและควรมีการอ้างอิงถึงข้อตกลงในการขายและการซื้อ สล็อตเว็บตรง / เคล็ดลับ
